賃貸住宅
土地を有効活用するために賃貸経営をお考えになると思います。
まずメリットとしては毎月一定のに不動産収入を得られることです。
ローンの支払額より賃貸収入が多くなれば収入にもなりますし、
ローンが終わればそれがそのまま収入にもなります。
ただ入居者のニーズに応えられるように立地条件や建物設備なども
しっかり考慮しメンテナンス費用なども考えなくてはいけません。
【POINT】
○今後の老後の資産として
これから超高齢化社会になり、老後の不安を考えたとき一定の収入が見込める
賃貸経営や相続対策にもなりえることが注目されています。
また、不動産は、万一の場合に資産として家族に残る大切なものです。
○税金の話、お金の話
では、なぜ資産になるのかまたどんな税金対策になるのか
固定資産税 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の6分の1に軽減賃貸住宅の場合
200m2×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。
都市計画税 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減また新築した場合
新築された建物は、120m2までの部分について固定資産税が2分の1になります。
〇一般住宅 → 新築後3年間
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 → 新築後5年間などの税金が軽減されます。
〇他にも相続税も軽減されることになります。
相続税はアパートが建っている土地が、 小規模宅地等の減額の特例 により、
200m2までを評価額の50％に減額することができます。これにより評価額が
下げられ相続税の軽減にも繋がります。
ただ平成30年に厳格化されています築３年以内は適用されません。ご注意下さい。
◯デメリット
ローンを組んで賃貸を建てても、デメリットはあります。
立地条件、空き室のリスク、金利の変動などや災害リスク、火災保険の保険料修繕費、
老朽化などを考えなくてはいけません。
きちんとメンテナンスをしていくことで空き室のリスクなども回避できます
賃貸経営も計画をきちんと立てて進めましょう。
賃貸併用住宅とは・・・
賃貸併用とは自宅の一部に賃貸の住まいを一緒に建てるということです。
つまり、自宅を持ちながら、大家さんにもなるという不動産経営にもなります。
まずはどんな形の賃貸併用をお考えになるでしょうか？
賃貸併用のパターン
●現在の土地に自宅と稼ぐ家
一般的なケースとして実家の土地や相続した土地に賃貸併用住宅を建てる。
- 実家を２世帯にして将来的には賃貸として活用
実家を２世帯住宅に建替え、親世帯をバリアフリーにし
将来的には賃貸として活用することもできるようにしておけば
資産として活用できます。
- 土地を購入してから賃貸併用住宅
土地を購入して自由設計にしたくても予算の都合でなかなかできない
賃貸併用住宅を一緒に建てて、それをローン返済へすればローンが
組みやすくなることがあります。
- 相続した土地に自宅と貸家を建てる
実家の広い土地を相続した場合。建ぺい率や容積率に余裕があり自宅を建てて、
アパートや貸家を建てることもせっかくの土地を有効活用することができます。
また、アパートより貸家のほうがファミリー層に人気があり長期的に借りていただけます。
【POINT】
◯自宅でありながら不動産を持つということ
まずはどんな計画をお持ちか、考えてみましょう。
不動産を持つということは管理をするということです。
管理などがあります、もちろん不動産会社にお願いすることも考えなくてはいけません。
そして入居者との共生。自分が建てた居心地のいい住まいのはずが
入居者とのトラブルで居心地が悪くなっても大変です。
敷地に合わせて設や音の問題などプランを考えてきちんと計画を立てて
住まいづくりを進めましょう。
○東京ならではのメリット・デメリット
都心は人口が過密していますので、まずは計画をお考えの土地の賃貸需要をよくみて、
調べてから計画を考えましょう。せっかく建てた賃貸に入居者が入らなければ
意味がありません。
また、その反対で立地条件がいいのでずっと家賃収入が入ることもあります。
○税金のお話、お金の話
賃貸併用住宅を建てる際、一番重要なのはローンの種類です。
住宅ローンの場合、金利も低くローンを組めますが自宅より賃貸部分が広い場合は
アパートローンとなり金利も高く返済期間も短くなる場合があります
また住宅ローンですと住宅ローン控除にもなります。
他にも固定資産税の軽減、相続税の軽減にもなります。
こちらは賃貸住宅と同じ軽減となります。
なぜ二世帯住宅を考えるのか？
「親が高齢になり一緒に暮らしたほうが安心」
「そろそろ建て替えを考えているが子世帯が一緒だと安心」
「親にサポートしてもらって子育てしていきたい」
「都内ではなかなか一戸建てが難しい、実家を建替えたほうがいいのでは」
などいろいろな理由があります。
二世帯住宅の多様化
最近は親と子そして孫が一緒に暮らす二世帯のほか、兄弟世帯が一緒に暮らす二世帯、親戚同士が一緒に暮らす二世帯など二世帯の形も様々になってきています。
そこで考えるのはどんな二世帯住宅にするか
二世帯住宅のパターン
完全共有型
家の諸機能と諸設備を全て共有するお風呂、台所、玄関や階段なども共有する住まい建築コスト的にも一番お得な二世帯住宅となります。
部分分離型
玄関やお風呂などは共有で他はプライベート空間として分ける住まい
完全分離型
完全に空間を分ける住まい同じ建物であっても全て別にしておく１階や２階で分けたり、縦で分けるパターンも
【POINT】
二世帯住宅のメリット
「どちらかが旅行などに行っても安心できる」
「子供の面倒を見てもらえる」
「住宅メンテナンスの費用負担」
「病気のときに心強い」
「防犯対策」
「税金の優遇」
「ローンの軽減」
二世帯住宅の税金、お金の話
まず二世帯住宅にすると相続税の軽減ができます。
『小規模宅地等の特例』として親世帯と子世帯が同じ敷地内（上限330m²）に、同居あるいは生計を共にしていれば評価を80％減額することができます、
二世帯住宅（完全分離型も含む）も対象となっています。ただ名義などが区分所有登記などで分けられないケースもありますので注意が必要です。
その他にも固定資産税の軽減や住宅ローンの控除、消費税増税に伴い住宅ローン控除を３年延長も決定しました。長期優良住宅であれば控除額は大きくなります。