「空き家管理」
空き家とは
現在の日本には住宅・土地統計調査（総務省）によると、空き家が約850万戸あるといわれ、今後も増えていく予想です。なぜ増えるのか、それは供給過多と主に戦後増えた核家族世帯において、子が親の住んでいる実家を受け継がなくなったことによるものです。
また空き家といっても何種類かに分類されます
・常時住んでいないが使っている
・貸したいのに借り手がいない
・売りたいのに買い手がいない
・その他
このその他が空き家問題になっているのです。
【POINT】
◯空き家にしておくデメリット
今後、日本は空き家対策が急務とされています。空き家が増えていくことでまず倒壊の危険、自然災害での近隣被害、害虫の温床などまた不法侵入、不法占拠などもあり。治安の低下にも繋がりかねないのです。
そこで空き家管理促進のため、国が後ろ盾に入ったのが
「空き家対策特別措置法」です。
特定空き家とは2015年5月26日に施行された
「空家等対策特別措置法」で
新しく規定された空き家のことです。
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態国が基本方針を策定し、市町村が空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとされました。
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
これにより自治体はまず空き家の把握を始めます。そこから助言や指導など空き家管理を所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な勧告を行うのです。
この助言や措置を行わないと建物の強制撤去での費用負担や土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で6倍にも増額されます。
○住宅用火災保険が使えない
多くの火災保険は、空き家だと加入できません。
たとえ、以前入っていた火災保険に継続して加入してるとしても、空き家の場合、実際に保険金が支払われるというのはまれなようです。
空き家であっても以前加入していた火災保険をそのまま継続しておくことは可能ですが火災保険会社は、住民票などをチェックしているわけではないので所有者の変更や住所変更などを保険会社に伝えなければいけません。
よって、空き家になっていることをこちらから保険会社に伝えなければ保険会社は空き家になったことを知らず、そのため継続して保険料の支払いができてしまうのです。
しかし、多くの火災保険は空き家は保証の対象外となっていますから、仮に保険料を払い続けていたとしても、たとえ火災になったとしても保険金が支払われない可能性があるということになります。
○私たちに出来ること
空き家対策特別措置法には、「空き家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物とその敷地」としています。つまり１年以上使用されていない家は自治体から「特定空き家等」と判断されてしまうのです。私たちは、その空き家を管理報告しお客様に安心していただけるサービスを提供しております。ご実家が空き家になっている、長期で家を空けるなどご心配なことがありましたら、お気軽にご相談下さい。
もしあなたが、こんなことでお困りでしたら当社がお役に立てるかもしれません。
空き家に関する心配ごとを、
中野で地域の皆様とともに66年
住まいづくりの専門家である小河原建設が解消します。
まずは、お気軽にご相談ください。
小河原建設の空き家管理の特徴
- 空き家管理レポートの送付
・管理作業実施日の最短当日～3営業日以内にレポートを
メールもしくは郵送にて送付。
・遠方に住むご親族の方も故郷の空き家の様子を確認できます。
・管理レポート発行のお知らせや次回作業予定日の変更など、
大切な連絡はメールでリアルタイムにご報告。
- 住宅管理の専門家による管理作業
空き家の管理作業は住宅管理に精通した弊社社員が行います。
お客様の空き家に関する様々なご要望やご相談にも対応できるように
体制(宅地建物取引士・税理士・司法書士）を整えています。
- 緊急時の無料巡回点検
河川氾濫による浸水や台風による被害など、空き家周辺で緊急点検を要する事態が発生した場合、無料点検を実施させていただきます。
※緊急時の判断は当社基準によりますので、お客様の指示にて点検を行うものではありません。
また、夜間の点検は危険を伴うため行っておりません。緊急事態と判断される事態が落ち着き、安全が確認される状態になってからの点検作業になります。
お客様のニーズに合わせて選べる
空き家管理プラン
■サービスのご利用可能な空き家（住宅）の条件
・一戸建て住宅、又は店舗等併用住宅で独立して立地し、述べ床面積：150㎡までの住宅であること。
※150㎡を超える場合は別途料金になります。
・建物の著しい破損や、倒壊等で家屋内に自由に出入りできる箇所が存在しないこと。
・無施錠、又は鍵の破損などで家屋内に自由に出入りできる箇所が存在しないこと。
・屋敷内外にゴミ等が散乱し、衛生状態に問題があると判断される状態でないこと。
・お申込者が当
該空き家の正当な管理者(所有者、所有者の親族、又は所有者に委託を受けた方等）
であること。
・その他、弊社が管理困難と判断する状態でないこと。
・エリアにつきましてはお問い合わせ下さい。また遠方などの場合はお受けできない場合も
ございます。ご了承ください。
賃貸住宅
土地を有効活用するために賃貸経営をお考えになると思います。
まずメリットとしては毎月一定のに不動産収入を得られることです。
ローンの支払額より賃貸収入が多くなれば収入にもなりますし、
ローンが終わればそれがそのまま収入にもなります。
ただ入居者のニーズに応えられるように立地条件や建物設備なども
しっかり考慮しメンテナンス費用なども考えなくてはいけません。
【POINT】
○今後の老後の資産として
これから超高齢化社会になり、老後の不安を考えたとき一定の収入が見込める
賃貸経営や相続対策にもなりえることが注目されています。
また、不動産は、万一の場合に資産として家族に残る大切なものです。
○税金の話、お金の話
では、なぜ資産になるのかまたどんな税金対策になるのか
固定資産税 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の6分の1に軽減賃貸住宅の場合
200m2×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。
都市計画税 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減また新築した場合
新築された建物は、120m2までの部分について固定資産税が2分の1になります。
〇一般住宅 → 新築後3年間
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 → 新築後5年間などの税金が軽減されます。
〇他にも相続税も軽減されることになります。
相続税はアパートが建っている土地が、 小規模宅地等の減額の特例 により、
200m2までを評価額の50％に減額することができます。これにより評価額が
下げられ相続税の軽減にも繋がります。
ただ平成30年に厳格化されています築３年以内は適用されません。ご注意下さい。
◯デメリット
ローンを組んで賃貸を建てても、デメリットはあります。
立地条件、空き室のリスク、金利の変動などや災害リスク、火災保険の保険料修繕費、
老朽化などを考えなくてはいけません。
きちんとメンテナンスをしていくことで空き室のリスクなども回避できます
賃貸経営も計画をきちんと立てて進めましょう。
賃貸併用住宅とは・・・
賃貸併用とは自宅の一部に賃貸の住まいを一緒に建てるということです。
つまり、自宅を持ちながら、大家さんにもなるという不動産経営にもなります。
まずはどんな形の賃貸併用をお考えになるでしょうか？
賃貸併用のパターン
●現在の土地に自宅と稼ぐ家
一般的なケースとして実家の土地や相続した土地に賃貸併用住宅を建てる。
- 実家を２世帯にして将来的には賃貸として活用
実家を２世帯住宅に建替え、親世帯をバリアフリーにし
将来的には賃貸として活用することもできるようにしておけば
資産として活用できます。
- 土地を購入してから賃貸併用住宅
土地を購入して自由設計にしたくても予算の都合でなかなかできない
賃貸併用住宅を一緒に建てて、それをローン返済へすればローンが
組みやすくなることがあります。
- 相続した土地に自宅と貸家を建てる
実家の広い土地を相続した場合。建ぺい率や容積率に余裕があり自宅を建てて、
アパートや貸家を建てることもせっかくの土地を有効活用することができます。
また、アパートより貸家のほうがファミリー層に人気があり長期的に借りていただけます。
【POINT】
◯自宅でありながら不動産を持つということ
まずはどんな計画をお持ちか、考えてみましょう。
不動産を持つということは管理をするということです。
管理などがあります、もちろん不動産会社にお願いすることも考えなくてはいけません。
そして入居者との共生。自分が建てた居心地のいい住まいのはずが
入居者とのトラブルで居心地が悪くなっても大変です。
敷地に合わせて設や音の問題などプランを考えてきちんと計画を立てて
住まいづくりを進めましょう。
○東京ならではのメリット・デメリット
都心は人口が過密していますので、まずは計画をお考えの土地の賃貸需要をよくみて、
調べてから計画を考えましょう。せっかく建てた賃貸に入居者が入らなければ
意味がありません。
また、その反対で立地条件がいいのでずっと家賃収入が入ることもあります。
○税金のお話、お金の話
賃貸併用住宅を建てる際、一番重要なのはローンの種類です。
住宅ローンの場合、金利も低くローンを組めますが自宅より賃貸部分が広い場合は
アパートローンとなり金利も高く返済期間も短くなる場合があります
また住宅ローンですと住宅ローン控除にもなります。
他にも固定資産税の軽減、相続税の軽減にもなります。
こちらは賃貸住宅と同じ軽減となります。
日曜の朝に
おはようございます。設計担当の高橋です。
そして改めまして、明けましておめでとうございます。令和3年・2022年が来ました。本年もこの「日曜の朝に」よろしくお願いいたします。
今日、1月2日の日曜日ということで今年初めてのブログ・・・
ということですので・・・昨年9月20日以来の古建築巡りから始めたいと・・・県が変わります！栃木県から茨城県に移ります。
「常陸国」となります。この常陸国は歴史的にはかなり重要なところなのです。
茨城県国指定重要文化財建造物は32件（文化庁データベースより）あります。ただし国宝指定はありません。
中世までは国府・国分寺・国分尼寺が現在の石岡市にありました。常陸国の中心地は霞ケ浦が海とつながっていたころ、その一番奥の港になるところが石岡市辺りということなのです。霞ケ浦という大きな港に恵まれ発展してきた常陸国。
その港の入口に両側に千葉県香取神宮と茨城県鹿島神宮があるのです。香取神宮は千葉県編でこのブログですでに触れています。
そして茨城県編ということでまずはやはり鹿島神宮からとなります。
この鹿島神宮は社殿（本殿・石の間・幣殿・拝殿）、仮殿、奥宮本殿、楼門が国指定重要文化財建造物です。桃山時代から江戸時代初期の建物なので神社の歴史に比べると古くはないのですが、最近では有数のパワースポットとしても有名な場所やはり雰囲気が他とは違います・・・
歴史的にも「神宮」の称号を得た初めの3つの神社の内、2つが鹿島神宮と香取神宮なのです。もう一つは当然の伊勢神宮、今は明治神宮など「神宮」わ称する神社数が多いですがほとんどが近代によるもの、なぜ当時は辺境の地、この関東地に神宮の称号を得た神社が存在するのか？そこが面白いところです。
この話になるとまた長くなりますので、次回以降、建物の案内とともに触れてみたいと・・・
ということで今日はこの辺で失礼いたします。今年も良い年をお過ごしください。
なぜ二世帯住宅を考えるのか？
「親が高齢になり一緒に暮らしたほうが安心」
「そろそろ建て替えを考えているが子世帯が一緒だと安心」
「親にサポートしてもらって子育てしていきたい」
「都内ではなかなか一戸建てが難しい、実家を建替えたほうがいいのでは」
などいろいろな理由があります。
二世帯住宅の多様化
最近は親と子そして孫が一緒に暮らす二世帯のほか、兄弟世帯が一緒に暮らす二世帯、親戚同士が一緒に暮らす二世帯など二世帯の形も様々になってきています。
そこで考えるのはどんな二世帯住宅にするか
二世帯住宅のパターン
完全共有型
家の諸機能と諸設備を全て共有するお風呂、台所、玄関や階段なども共有する住まい建築コスト的にも一番お得な二世帯住宅となります。
部分分離型
玄関やお風呂などは共有で他はプライベート空間として分ける住まい
完全分離型
完全に空間を分ける住まい同じ建物であっても全て別にしておく１階や２階で分けたり、縦で分けるパターンも
【POINT】
二世帯住宅のメリット
「どちらかが旅行などに行っても安心できる」
「子供の面倒を見てもらえる」
「住宅メンテナンスの費用負担」
「病気のときに心強い」
「防犯対策」
「税金の優遇」
「ローンの軽減」
二世帯住宅の税金、お金の話
まず二世帯住宅にすると相続税の軽減ができます。
『小規模宅地等の特例』として親世帯と子世帯が同じ敷地内（上限330m²）に、同居あるいは生計を共にしていれば評価を80％減額することができます、
二世帯住宅（完全分離型も含む）も対象となっています。ただ名義などが区分所有登記などで分けられないケースもありますので注意が必要です。
その他にも固定資産税の軽減や住宅ローンの控除、消費税増税に伴い住宅ローン控除を３年延長も決定しました。長期優良住宅であれば控除額は大きくなります。